Extrasul de carte funciară este documentul oficial care îți arată, negru pe alb, cine este proprietarul unui imobil, ce suprafață are, ce construcții există pe teren și dacă există ipoteci, interdicții sau alte sarcini.
Atunci când cumperi, vinzi sau ipotechezi o locuință, extrasul de carte funciară este prima piesă de puzzle pe care trebuie să o obții pentru a înțelege situația juridică reală a proprietății. Acest document nu este doar o simplă formalitate, ci o sursă de informații importante, pe care instituțiile financiare, notarul și chiar potențialii cumpărători o consultă pentru a lua decizii informate.
În extrasul de carte funciară vei găsi date clare despre identificarea imobilului, istoricul înscrierilor, drepturile reale asupra acestuia și eventualele litigii sau interdicții. Este un document tehnic, dar perfect accesibil dacă știi ce rubrici să urmărești și cum să interpretezi informațiile.
De la localizarea exactă a imobilului până la sarcinile care îl grevează, extrasul îți oferă o imagine completă a situației juridice. Lipsa consultării lui înaintea unei tranzacții poate duce la probleme majore, inclusiv pierderea banilor.
Ce este extrasul de carte funciară și de ce este important?
Extrasul de carte funciară este un document emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și reflectă situația juridică actuală a unui imobil.
Este structurat în mod standardizat și conține trei secțiuni principale: Partea I – Descrierea imobilului, Partea II – Proprietarii și Partea III – Sarcini și interdicții.
Acest document este folosit în mai multe contexte:
- Tranzacții imobiliare: cumpărare, vânzare, donație.
- Obținerea unui credit ipotecar: banca verifică dacă există ipoteci sau interdicții.
- Moșteniri și partaje: pentru stabilirea dreptului de proprietate.
- Litigii imobiliare: pentru dovedirea titularului dreptului real.
Deși extrasul de carte funciară este emis pentru un anumit moment, acesta are caracter informativ și trebuie interpretat împreună cu documentele juridice aferente.
Dacă vrei să faci o achiziție sigură, este important să soliciți un extras de carte funciară pentru autentificare, nu doar unul pentru informare, deoarece acesta din urmă nu poate fi folosit la notar pentru tranzacție.
Structura extrasului de carte funciară
Extrasul de carte funciară este împărțit în trei secțiuni mari, fiecare cu rol clar.
Partea I – Descrierea imobilului
Această secțiune conține:
- Numărul cadastral al imobilului.
- Adresa completă.
- Categoria de folosință (teren intravilan, arabil, curți-construcții, etc.).
- Suprafața măsurată.
- Descrierea construcțiilor existente.
Partea II – Proprietarii
Aici găsești informații precum:
- Numele și prenumele proprietarilor sau denumirea persoanei juridice.
- Cota-parte deținută de fiecare.
- Actul juridic în baza căruia s-a dobândit proprietatea (contract de vânzare, donație, certificat de moștenitor).
Partea III – Sarcini și interdicții
Această parte include:
- Ipoteci în favoarea băncilor sau altor creditori.
- Sechestre instituite de autorități.
- Interdicții de înstrăinare sau grevare.
- Litigii în curs legate de imobil.
Astfel, extrasul îți arată nu doar cine este proprietar, ci și dacă imobilul poate fi vândut sau are probleme juridice.
Cum interpretezi datele din extrasul de carte funciară?
Să citești un extras de carte funciară nu este complicat, însă trebuie să știi ce semnificație au anumite mențiuni.
- Numărul cadastral este unic și identifică exact imobilul în evidențele OCPI.
- Categoria de folosință îți arată ce poți face legal cu terenul (de exemplu, nu poți construi pe teren agricol fără schimbarea categoriei).
- Suprafața trebuie să fie aceeași cu cea din actele de proprietate, diferențele pot indica probleme de cadastru.
- Actele de dobândire din Partea II sunt importante pentru a vedea dacă proprietatea a fost transferată legal.
- Ipotecile și interdicțiile din Partea III trebuie citite cu atenție, ele pot bloca tranzacția.
Mulți cumpărători greșesc considerând că dacă proprietarul figurează singur în cartea funciară, nu există probleme. În realitate, interdicțiile din Partea III pot face imposibilă vânzarea până la rezolvarea lor.
Diferența dintre extras de informare și extras pentru autentificare
Există două tipuri principale de extrase de carte funciară:
- Extras de informare: se obține rapid și are scop pur informativ, este folosit înainte de începerea unei tranzacții pentru verificări preliminare.
- Extras pentru autentificare: este emis direct pentru notar și are valabilitate limitată (de obicei 10 zile), acesta este documentul cu care se poate semna actul de vânzare-cumpărare.
Este important de știut că extrasul pentru autentificare se solicită doar de notar, pentru a evita riscul modificării situației juridice între momentul obținerii și semnarea contractului.
Atenție: dacă folosești un extras vechi, datele pot fi depășite și riști să faci o tranzacție cu probleme.
Ce informații suplimentare poți deduce din extrasul de carte funciară?
Pe lângă datele evidente, extrasul îți poate oferi indicii despre istoricul imobilului.
- Poți vedea dacă proprietatea a fost vândută frecvent într-un interval scurt, lucru care poate ridica suspiciuni.
- Dacă apar mențiuni privind succesiuni sau partaje, este posibil ca în trecut să fi existat litigii între moștenitori.
- În cazul ipotecilor radiate, poți verifica dacă împrumutul a fost stins înainte de vânzare.
- Dacă există o servitute (drept de trecere), trebuie să știi cum îți afectează folosirea proprietății.
Aceste detalii sunt extrem de utile mai ales pentru cumpărătorii care vor să evite surprizele neplăcute după semnarea contractului.
Cum obții un extras de carte funciară?
Extrasul de carte funciară se poate obține:
- Online, prin platforma eTerra, dacă ai cont sau prin intermediul unui notar.
- Direct la OCPI sau la un birou de cadastru autorizat.
Documentele necesare pentru solicitare sunt minime:
- Cerere tip.
- Datele de identificare ale imobilului (număr cadastral sau adresă exactă).
- Dovada plății taxei aferente.
În cazul extrasului pentru autentificare, doar notarul poate face cererea și plata.
Erori și neconcordanțe în extrasul de carte funciară
Uneori, informațiile din cartea funciară nu corespund realității. Pot apărea:
- Suprafață diferită față de cea din acte.
- Lipsa înscrierii unor construcții noi.
- Neactualizarea proprietarilor după succesiuni.
- Sarcini care ar fi trebuit radiate, dar au rămas înscrise.
În astfel de situații, este necesar să faci rectificarea cărții funciare înainte de orice tranzacție. Aceasta presupune depunerea documentelor justificative la OCPI.
Extrasul de carte funciară nu este doar o formalitate, ci un document important care îți oferă o imagine completă și actuală asupra situației juridice a unui imobil. El îți arată cine este proprietar, ce suprafață are imobilul, ce construcții există, dacă există ipoteci sau interdicții și chiar indicii despre istoricul acestuia.
Dacă vrei să cumperi sau să vinzi o proprietate, consultarea extrasului este primul pas pe care trebuie să îl faci. Alege întotdeauna un extras de carte funciară pentru autentificare înainte de semnarea actului, pentru a fi sigur că informațiile sunt valabile și recunoscute legal.
